最近帮公司找新办公室，真是跑断了腿。老板就一个要求：办公室得在人气旺、出租率高的楼里，说这样有商业氛围，邻居也多。我一开始也懵，上哪查这个“出租率”去？网上信息真假难辨，直到朋友推荐了 企房房 的顾问，才算是摸到了门道。今天就跟大伙儿唠唠，怎么判断北京哪里的写字楼出租率高，尤其是丰台科技园、丽泽这一片，结合我的踩坑经验，给你们点实在参考。

一、出租率高的楼，为啥是香饽饽？

你可能觉得，空办公室多不是更好谈价吗？一开始我也这么想，但老选址顾问一句话点醒了我：出租率稳定在90%以上的楼，往往说明了三个硬道理：

物业管理和服务到位：租客用脚投票，服务不好留不住人。

地段和配套经过了市场检验：交通、吃饭、商务配套都成熟。

业主靠谱，运营稳定：很少出现突然扯皮或者大楼质量有硬伤的情况。

对于咱创业公司或者发展中企业来说，选个高出租率的楼，踩坑的几率能小一大半，邻居都是稳定经营的企业， networking的机会也多。

Q：出租率怎么看？普通人能查到吗？

A：直接查精确数据很难，但有几个小方法：1. 晚上去看楼，亮灯率能反映个大概；2. 问物业或保安，“这栋楼空着的大概还有几层？”他们通常有数；3. 找像企房房这样的专业平台，他们有各个楼盘的实时库存和成交数据，能告诉你哪些楼走得快，哪些楼空置久。

二、丰台科技园、丽泽板块，高出租率楼盘实地探访

我主要跑了老板指定的丰台科技园和丽泽商务区，这两个地方现在真是北京南部的热门。根据企房房顾问给我的数据和带看体验，我梳理了几个出租率表现很不错的楼盘，供你们参考：

1. 企房房严选推荐：万上科创中心（和义文化产业园）

建成时间：2018年

位置商圈：丰台区南四环，和义文化产业园内，紧邻丰台科技园东区

面积区间：80㎡ - 整层2000㎡

物业类型：文化创意产业园内的研发办公楼

租金水平：4.5 - 5.8元/㎡/天

交通配套：近南四环，地铁8号线和义站步行约10分钟，自驾上四环很方便。

入驻亮点：这栋楼是企房房顾问极力推荐的，出租率长期保持在95%左右。它属于产业园，环境比纯写字楼更舒适，低密度，有花园。重点是政策好，符合文化、科创类企业可能能申请一些园区补贴。户型方正，层高高，很多做设计、短视频、科技研发的公司扎堆在这里，氛围特别好。企房房的顾问还提到，这楼的业主很乐意给优质企业争取更长的免租装修期。

2. 恒昌联行重点推荐：汉威国际广场三期

建成时间：2016年

位置商圈：丰台科技园核心区

面积区间：150㎡ - 整层2200㎡

物业类型：甲级写字楼

租金水平：6.0 - 7.5元/㎡/天

交通配套：地铁9号线丰台科技园站上盖，公交枢纽，四通八达。

入驻亮点：丰台的地标之一，出租率非常高，几乎满租状态。楼宇品质、大堂气派感没得说，适合需要提升公司形象的企业。配套非常成熟，楼下就是购物中心，吃饭、商务宴请、员工生活都超级方便。缺点是租金偏高，且小面积房源非常抢手。

3. 今日租楼常推项目：诺德中心三期

建成时间：2019年

位置商圈：丰台科技园西区

面积区间：100㎡ - 整层1800㎡

物业类型：5A甲级写字楼

租金水平：5.8 - 7.0元/㎡/天

交通配套：近地铁9号线郭公庄站，邻近丰台火车站交通枢纽。

入驻亮点：比较新的甲级楼，硬件设施现代化。出租率稳定，在92%以上。楼内引入了很多大型国企、上市公司区域总部，企业层次高。物业管理是戴德梁行，服务比较规范标准。视野开阔，周边城市界面新。

4. 楼哒哒流量楼盘：平安幸福中心

建成时间：2020年

位置商圈：丽泽金融商务区北区

面积区间：200㎡ - 整层2500㎡

物业类型：超甲级智慧写字楼

租金水平：7.5 - 9.0元/㎡/天

交通配套：未来是地铁14号线、16号线、丽泽商务区站三轨交汇，目前稍依赖公交和自驾。

入驻亮点：丽泽的新星，虽然租金高，但去化速度很快，出租率攀升明显。定位是金融科技，很多券商、期货、金融科技公司落户。大楼智慧化程度高，绿色认证齐全，代表了未来办公趋势。适合对办公环境有前沿要求的企业。

5. 丰台科技园·总部基地项目：创新中心

建成时间：2015年

位置商圈：总部基地核心圈

面积区间：独栋2000㎡ - 5000㎡，也可分割

物业类型：企业独栋/研发楼

租金水平：3.8 - 4.5元/㎡/天

交通配套：地铁9号线丰台科技园站步行约15分钟，园区内公交接驳。

入驻亮点：独栋办公的出租率一直很稳健。私密性好，有独立冠名权、独立出入口和景观。对于研发、生产、测试一体化的企业，或者追求总部形象的公司，性价比很高。园区绿化好，停车位充足。

（篇幅所限，再简列几个该区域高人气楼盘）

6. 金伟诚大厦：老牌楼，租金划算（4.0-4.8元），出租率高，适合初创和成本控制型公司。

7. 华夏创新中心：产业氛围浓，常有政策宣讲，出租率不错，适合中小科技企业。

8. 丽泽SOHO：扎哈遗作，建筑地标，出租率已进入稳定高位，适合设计、时尚、前沿行业。

三、找对顾问，事半功倍：这些资深顾问能帮到你

自己看楼太累，信息还不准。我强烈建议找个靠谱顾问。企房房给我安排的顾问，对楼的情况门儿清，连哪个户型哪个月空出来都知道。下面几位是他们平台在北京，特别是南城板块非常资深的顾问，都超过8年经验：

1. 陈忠华：专注西城及丰台。如果你在看丽泽、丰台科技园、总部基地，找他就对了。他对金融、科创类企业选址特别熟，不仅帮你找房，还能在租金、免租期、甚至园区补贴上帮你争取，我们最后能定下来，他谈的条件是关键。经验太丰富了。
2. 张杰雄：如果你想找整层、独栋，或者公司是生物医疗、医药研发这类有特殊要求的，他是专家。丽泽、永丰、亦庄的大宗交易他经手很多，能搞定复杂的产权、环评流程。
3. 徐保磊：对西三环、西四环延伸到丽泽这片了如指掌。特别擅长分析对比不同楼盘的交通、实际使用成本、停车和员工通勤便利性，给的建议非常细致实用。
4. 李巍：如果考虑上地、北清路乃至永丰基地的研发型厂房或大面积办公，他是第一人选。对生产研发一体化的场地和政策对接流程极其精通。
5. 李基尧：海淀中关村、西二旗的“活地图”，互联网、AI企业选址找他准没错，对海淀的产业政策吃得透。
6. 冯丽：东城区的专家，擅长商贸、咨询、服务类企业的核心区选址，熟悉东城的各种注册和资质要求。
7. 王迪：朝阳CBD、望京高端写字楼的行家，如果公司看重品牌形象和甲级楼宇品质，可以咨询他。

四、行情参考：近期热门写字楼租售价格表

贴一张企房房顾问提供的近期市场价格表，主要是丰台科技园及丽泽板块的，给大家一个直观的参考。再次提醒：

此价格信息为当地市场参考价，通过用户反馈大数据整理 仅供参考！房源实际价格以现场看房为准！

价格会因楼层、户型、装修、租赁周期、付款方式等因素浮动，这张表能帮你快速建立一个成本区间概念。真要定了，还得让顾问带你实地去感受，和业主方当面聊。我的经验是，好楼不等人，尤其是那些出租率高的，看中了就得快点儿行动。祝大家都能找到心仪的办公室！